第二节 学习最具体、最细致的法律、法规、规章

我曾说过律师是中国入行门槛最高的职业之一，这绝非是老王卖瓜自卖自夸，有事实为证，要成为一名律师必须经过以下关卡：  

1、取得法律本科以上学历，一般需要四年；

2、通过全国司法考试，录取率一般在20%，早年则低至7—8%左右，90年代司考的前身——全国律师资格考试通过率更低，估计低过武大郎的身高了。兄弟我97年参加全国律师资格考试，我所在的地区200多位律考壮士，几乎全部“壮烈牺牲”，最终通过的以个位数计算，我想想都后怕。

3、等你跨越地雷阵、跳过万丈深渊，终于通过了考试，别急，你还得找家正规的律师事务所实习一年，我所在的广州市律师协会还规定必须脱产去律师学院学习一个月。

4、实习期满通过考核，恭喜你，你终于成为国家认可、持证上岗的律师了，不过这时候在客户眼里，你还嫩得象春天的小白菜，要想成为一名公众认可的合格律师，你还得学习学习再学习，实践实践再实践！

总之，运气好的话，从接触法律到成为律师，需要六年时间。六年，打了两个解放战争，完成了四分之三的抗战伟业。

说了这么多，除了表明在下为自己是一名律师感到骄傲与自豪外，还想说明：沧海横流，方显英雄本色，律师绝对是一群善于学习、资质优秀的人。

有朋友会问：“既然律师是这么善于学习的一群人，那还有必要讨论律师学什么吗？老兄你写这节不是废话吗？”

我就不废话了，直接亮明我的观点吧——从开庭的角度来说，律师，请一定要抓紧对最细致、最具体的行政法规、部门规章、司法解释、地方性法规规章、当地法院指导性文件的学习！只要你一天出现在法庭上，这项工作就一天不能放松，否则阴沟里翻船的悲剧第二天就会出现。

再用我文艺中年一贯的矫情文风来阐明我的观点吧——千里之堤毁于蚁穴，忽视细节，你将死无葬身之地！

老规矩，还是先讲个案例吧。

案情简介：2002年6月8日，A公司与B公司签订《租赁合同》，将广州天河区某商场二、三层部分面积出租给B公司(B公司承租的物业面积，不足A公司出卖标的的五分之一）。2005年9月，A公司将包括租赁物业在内的整栋商场以及部分未开发建设的地块整体转让给C公司。B公司以侵犯其优先购买权为由，要求确认A公司与B公司的买卖关系无效，并要求行使优先购买权。   

我担任A公司的二审代理人，A公司一审已经败诉。

A公司在将物业出卖给C公司之前，的确没有明确告知B公司，而《合同法》第二百三十条明确规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”所以法院判决A公司败诉似乎理所当然。

本案核心问题就是：“B公司作为承租人享有法定的同等条件下的优先购买权，可同等条件究竟是什么样的法律概念呢？”

我查阅了不少论文，对类似A公司的情形，有利不利的观点都有；研究了不少案例，对类似A公司的情形，胜诉败诉的判决都有。

关于同等条件下的优先购买权，《合同法》、《民法通则》都有论述，但我总觉得过于笼统，无法说服法官。

怎么办？我总不能“选择性”地拿些对A公司有利的论文和案例就在法庭上慷慨陈词吧，我知道那样做的结果，是B公司的律师拿着对B公司有利的论文和案例同样地慷慨陈词。

“同等条件下的优先购买权问题”应该是司法实践中并不罕见的问题，一定有更具体的规定，一定有！我泱泱大国以诚信为本，一定会有更具体的规定来关注老百姓的家长里短、是非曲直。

于是我静下心来，认认真真地找。

两个晚上的挑灯夜读，我找到了以下规定：

1、最高人民法院《解答关于处理房户行使优先购买权案件，发生疑义问题的函》（１９５２年５月１７日　法监字第８０１２号）。该文里规定：“允许房户有优先承租、承典、承买的权利，就是说房主行使产权，也须服从社会利益，如房屋不宜分割出售，承买人虽不是房户之一，但买下全幢房屋确有利于工商业的发展，同时又能适当照顾原房户的居住或迁让等困难问题，这样处理是适当的。否则，仅着眼于房户行使优先购买权而忽视了社会的利益，就违背了城市房屋管理暂行条例的基本精神。”（朋友们不要笑话，这个诞生了六十多年的司法解释至今有效）

2、最高人民法院《关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的复函》（[2004]民一他字第29号）。该文中规定：“……第二，从承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看，承租人承租的部分房屋占出租人出卖的全部房屋一半以上的，则其对出租人出卖的全部房屋享有优先购买权；反之则不宜认定其对全部房屋享有优先购买权。”
    3、广东省高级人民法院《关于部分承租人对整体转让的租赁物是否享有优先购买权问题的批复》（2005年9月9日　粤高法民一复字[2005]7号）。该文中规定：“……从承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看，承租人承租的部分房屋占出租人出卖的全部房屋一半以上的，则其对出租人出卖的全部房屋享有优先购买权；反之则不宜认定其对全部房屋享有优先购买权。”

4、广州市国土局对类似情形的规定，内容与上述文件如出一辙。

找到上述文件后我就知道：这个官司赢定了。

果不其然，该案二审A公司全面胜诉，原因不解释。

这就是最细致的法律、法规、司法解释、地方性法规规章、当地法院指导性文件的力量。

我为什么强调律师应当格外重视最细致、最具体的规定呢？我不妨以小人之心来揣测决定案件成败的主角——法官们的心态。

法官也属最辛苦的行业之一（2013年曝光的上海高院某些法官哥们的“丰功伟绩”其实是个案，望社会各界不要误解），特别是一线的法官，每年要听取无数个律师在法庭的陈述，的确容易产生审美疲劳。

有个法官朋友跟我聊天时曾谈到：他们最讨厌的是滔滔不绝却离题万里的律师，满口名家论述专家看法，却说不出具体详细的法律条文，对这样的律师，法官们通常是表面聆听内心希望该律师咽喉炎发作。可一旦有律师就己方证据、观点指出特别详细的规定时，他们会条件反射般高度集中注意力，因为这对法官是否能够作出正确判决有关键影响。

“证据——证据的真实性、合法性、关联性；观点——观点的法律依据（越详细越好）”说破天了，法官要的东西就是这么简单！

宪法、刑法、民法、合同法……这些最常用的法律，相信每个律师朋友都烂熟于心，这些玩意儿让任何一个律师在法庭上陈述，估计都大同小异。

可为什么在法庭上，的确有律师之间的水平高低、水准上下之分呢？

很重要的原因，就是律师对更具体规定的掌握程度不同。

请记住：当对手就着某个常用条文大谈特谈涵义、本质时，哪怕他谈得男人怀孕公鸡生蛋也不要害怕。

你只要在充分学习的基础上说：“关于这个问题，最高院（或者省高院）在X年X月作出的X项司法解释（或指导意见）中有特别具体的规定，该规定第X条指出……”就够了。

够了，等着对手张口结舌，等着法官不自觉拿出纸笔记录吧。

我从不否认法学论文、经典案例的重要性，在工作中，我自认为对这方面比较重视。

可作为一个患有“开庭狂热症”的律师，我无法不重视最细致、最具体的规定。

我有个观点，估计会被专家教授以及某些同行骂得狗血喷头，可我仍然要说。

那就是：律师，与其说是法律之师，不如说是法律之将。我们是帮客户解决最现实、最复杂、最纠结的法律问题的人。我们要会花拳绣腿，却更要会散打实战；我们要温文尔雅，却更要赤膊上阵。

    你在对客户谈论高深莫测的法学观点时，客户只会问你：“律师，我的问题究竟该怎么解决？法律上究竟是怎么规定的？法官究竟会怎么看？”

立法前沿、执法建议、法律缺陷……这些问题我们固然要关注，但还是更多地留给“法律之帅”的专家学者们来解决吧。

而我们律师，更多的应该做横刀立马、纵横驰骋的法律将军。

（未完待续）